Ben jij als taxateur bekend met de mogelijkheden omtrent NHG? Denk hierbij bijvoorbeeld aan het verschil tussen de NHG-grens en de NHG-grens met energiebesparende maatregelen. Wij zijn benieuwd hoe vaak jij nog een taxatieopdracht krijgt met NHG! Taxaties met NHG worden namelijk steeds vaker een uitzondering dan een feit. Als we onderstaande moeten geloven, dan is het vooruitzicht voor consumenten die gebruik willen maken van een NHG niet erg positief. Komt dit enkel door de stijgende huizenprijzen, of zijn er ook andere oorzaken?
Steeds minder mensen nemen tegenwoordig een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Dit brengt risico’s met zich mee voor huizenkopers, maar ook voor geldverstrekkers. Indien je een NHG afsluit, dan is er een vangnet als je als huiseigenaar de hypotheeklasten niet meer kunt dragen. In het laatste kwartaal van 2021 werden er 27 procent minder garanties afgegeven dan in het laatste kwartaal van 2020. Er zijn drie belangrijke factoren die een rol spelen in de afname van NHG:
- De stijgende huizenprijzen
- Meer aflossingsvrije hypotheken
- Woningen onder de NHG-grens zijn populair onder beleggers
Op welke manier bovenstaande factoren de aanvraag van NHG beïnvloeden, leggen we hieronder voor je uit.
Stijgende huizenprijzen
Net wanneer je denkt dat het niet gekker kan, blijft de huizenmarkt je toch weer verbazen. De economen van de Rabobank hebben hun verwachtingen over de huizenprijzen bij moeten stellen, want de prijzen stijgen nog harder dan vooraf voorspeld. Eind 2021 verwachtten de economen nog een gemiddelde prijsstijging van 12,4 procent in 2022, maar nu verwachten zij zelfs een prijsstijging van 17,3 procent. Inmiddels betalen huizenkopers al € 75.000,- meer voor hun huis dan wanneer zij hetzelfde huis een jaar eerder zouden kopen. Eind 2021 betaalde de gemiddelde Nederlander zelfs € 438.000,- voor een huis.
Aangezien de maximale grens voor een NHG op € 355.000,- ligt (of € 376.300,- als je energiebesparende maatregelen neemt), wordt de koper al snel gedwongen om een hypotheek te nemen boven de maximale grens. Het aanbod onder deze grens is flink beperkt en je hebt tegenwoordig al snel twee volledige inkomens nodig om een woning te kunnen financieren. Er wordt verwacht dat dit jaar nog slechts 191.000 bestaande koopwoningen een nieuwe eigenaar krijgen.
Aflossingsvrije hypotheken
Ook degenen die wel een woning onder de NHG-grens kunnen kopen maken hier steeds minder gebruik van. Doordat kopers, waaronder veel starters, worden gedwongen om flink te overbieden, zoeken zij de grenzen op en laten zij sneller de ontbindende voorwaarden vallen. Hierdoor is een aflossingsvrije hypotheek in combinatie met NHG niet mogelijk. Veel mensen onder de 35 jaar oud kiezen momenteel voor een aflossingsvrije hypotheek. Dit aantal steeg namelijk met ruim een kwart in 2021 ten opzichte van het jaar ervoor. Het aantal transacties binnen deze groep blijft echter wel dalen. Aangezien de huizenprijzen al zo hoog zijn en een aflossingsvrije hypotheek lage maandlasten met zich meedraagt, is een dergelijke hypotheek zeer aantrekkelijk.
Beleggers
Ook de groep beleggers zorgt ervoor dat NHG steeds minder in trek is. Voor hen is het namelijk niet mogelijk om een dergelijke garantie af te sluiten. Beleggers slaan echter wel vaak toe in de prijsklasse onder de NHG-grens. Voor hen logisch en slim, voor starters frustrerend. Inmiddels worden er wel maatregelen genomen, zodat starters meer kansen krijgen. Zo mogen gemeenten nu wijken aanwijzen waar beleggers geen ‘goedkope’ woningen meer mogen kopen voor de verhuur. Gemeenten kunnen een zelfbewoningsplicht instellen, waardoor er dus mogelijk minder beleggers toeslaan in deze prijsklasse en er hopelijk nieuwe kansen komen voor starters.
Kortom, met name starters staan momenteel voor een lastige keuze (als ze de keuze al hebben). Ook is NHG enorm gedaald in populariteit, dus mogelijk heb ook jij als taxateur gemerkt dat er minder taxaties met NHG worden aangevraagd.
Bronnen: Business Insider, NOS, Findinet, Vastgoed Actueel
